2020年大疫情背景下，中央结构性的量化宽松政策并没有让曾经随着“放水”而疯狂上涨的房地产行业分得一杯羹。房地产行业上半年受疫情影响，竣工项目、新建项目均受阻，销售面积和均价也出现下滑；下半年多地政府也没有放松对房地产行业的管制，深圳、沈阳、杭州、南京等多地陆续出台政策，严格贯彻落实“房住不炒”的理念。房企延续业绩增长步履维艰，龙头与靠后的房企分化会逐渐扩大，马太效应凸显。

为了解决过去房企依赖房价暴涨获利、大规模拿地恶性竞争、高杠杆盲目融资等行业内卷带来的问题，央行再度加大监管力度。8月28日，住建部约谈恒大、融创、碧桂园、绿地等12家房地产企业。对房地产企业提出“三条红线”，目的是筛选出一批经营稳健、金融资产安全的房地产企业，首次测评中万科、碧桂园、融创中国、恒大等知名大型房企悉数踩雷，面临经营调整。通过计算统计，A股上市的前30家房地产公司中仅有7家房企符合监管要求，通过率较低。去杠杆时代的来临，正在加速结束行业内卷化竞争，行业重新洗牌，健康发展的房企有望突围。

今天，我们介绍的公司是新城控股。根据公司公布的2020年半年报来看，剔除预收账款后资产负债率为42.4%，净负债率21.9%，现金短债比2.2，符合房地产新时代的监管要求，有能力保证融资渠道畅通，获得境内外较高评级。通过【融客Online】小程序对新城控股进行初步“体检”发现，截至2020年二季度，公司长期市值变动没有完全体现其内在价值变动，短期市值变动和短期内在价值变动基本一致；公司的价值及市值波动较大，公司近年“住宅+商业”双轮动模式成功打造“吾悦”商业地产品牌，在前期大幅投入后，近期进入投资回报和扩张期，因此前后业绩增长波动较大，但都保持同向上升的良好态势，整体评级为B+。

若您想进一步了解新城控股溢价协同及其他市场表现情况，可以点击下面链接进入小程序进行查看！

市值端：几经多空分歧，市值顽强增长

公司市值变化和基准指数变化

从市值端来看，公司在2015年12月上市后的几个月表现要低于同行业及房地产开发三级行业指数，主要原因是上市时定价过高，两个月后价格才企稳。2017年后公司市值涨幅大幅跑赢同行业基准指数和上证指数，但2018年后波动较大，主要系前期业绩增速较高，短期业绩增速的暂时放缓容易影响中短期资金的情绪。

截至2020年9月22日，新城控股市值836.34亿元，自上市以来，累计增长141.08%，同期房地产开发基准增长-26.51%，上证指数增长-7.48%，新城控股一枝独秀。

单季度营业总收入

单季度归母净利润

从公司近三年的单季度营业总收入来看，收入确认具有周期性特征，每年增幅差异较大，对于中短期市场判断影响剧烈。从近三年的单季度归母净利润来看，去除2017年三季度增速2685.2%异常值，波动依然很大，最高同比增长756.21%，最低同比增长-42.63%。短期市场对公司的估值会存在分歧，导致市值剧烈波动，但无碍长期目标定价走高。

价值端：住宅+商业地产双轮动，业绩平稳增长

公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国115个大中型城市。

主营业务分行业情况

在传统的住宅销售方面，公司采用人工智能、大数据等线上营销手段，尽可能地减小疫情造成的冲击。公司上半年合同销售金额975.21亿元，同比下降20.34%；合同销售面积877.53万平方米，同比下降16.39%。得益于物业交付进度顺利，结转交付面积增长，营业收入同比增长121.15%，营业成本同比增长161.52%。

未来，购物中心将是实体商业的主力军。公司商业地产品牌“吾悦广场”致力于打造体验式商业综合体。目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，已初步形成规模效应。截至8月，吾悦广场在手139座，布局86个城市，其中已开业63座，在筹备76座。已开业商场的平均出租率96%，二季度租金较一季度增长36%，疫情后经营复苏较好。

费用支出情况

从三大费用上来看，销售费用在搭建线上生态前期投入较高，宣传开支加大；财务费用上反映公司有息借款余额增长明显，符合公司当前的高速扩张战略，健康稳健的房企在融资方面更加宽松，平均融资成本6.85%。上半年新增土地储备56幅，总建筑面积1907.78万平方米，平均地价2867.82元/平方米，高能级城市的土储货值占比显著提升。在疫情时期的费用开支增长符合预期，复工复产后费用增长会有所放缓，毛利率回升确定性较大。

溢价协同端：市值价值齐波动齐增长

通过小程序【融客Online】我们可以对新城控股做一次“体检”。

公司信息页

在小程序首页输入公司代码/首字母/证券简称进入新城控股的公司界面我们可以看到，截至2020年二季度，公司评级为B+，公司内在价值和市值变动优秀，但是波动都很大，波动评级只有1星；溢价协同为4星，表现不错，行业偏离为正，说明溢价协同表现优于同行业均值水平。

公司上市以来溢价协同表现

查看溢价协同详情，我们可以看到，2020年前公司市值和内在价值基本上保持协同增长，2020年后疫情影响到房地产行业景气度，导致整个行业市值缩水。内在价值增长幅度长期高于市值增长幅度。从短期溢价协同来看，2020年二季度短期溢价协同为0，长期溢价协同处于底部区间，有望迎来反弹。市值加快增长。

公司上市以来行业偏离情况

点击公司界面的行业偏离按钮，我们可以查看公司上市以来的历史行业偏离情况。新城控股龙头优势明显，长期行业偏离基本都优于同行业。近2年的营收波动，一定程度上影响到短期行业偏离的表现。在央行住建部新规管控下，以及在商业地产领域的“开疆拓土”，经营稳健的新城控股有望获得更多资金的垂青。

新城控股与金地集团对比

这里我们使用融客Online内的任意两家公司对比的功能来看下新城控股和金地集团。金地集团作为另一家金融资产健康的头部房企，在市值规模上和新城控股相似；溢价协同方面表现均有待提升，房地产行业近期处于低谷期，市场认可度低；行业偏离程度上，金地集团优于新城控股，往期金地集团内在价值和市值波动表现好于新城控股，因此市场给予更高的溢价，评级为A-，优于新城控股评级B+。

总结：双轮动商业模式稳业绩，财务健康促融资

单从市值和价值波动来看，或许新城控股不是最优质的房地产投资标的，新城控股在商业模式和治理经营上还有更多值得优化的地方；从市盈率的角度来看，其PETTM为6.1，远低于行业均值9.3。但是，公司的商业模式是成功的，“住宅+商业地产”双轮动模式的持续发力，平稳地渡过了新冠疫情给房地产带来的萧条期，商业地产业务的快速发展是公司未来的重要增长点。从央行住建部新规来看，未来只有财务健康、金融资产安全的公司才能拥有更宽松的融资渠道。在万科、碧桂园、恒大等房企被监管要求整改时，新城控股有望在行业整顿期杀出重围，加快拿地规模、提高土储质量，占据市场有利地位。